上層外牆滲漏 + 窗框密封失效｜何文田德信園漏水案例
困擾業主長達20年的滲漏懸案，房間橫樑鋼筋外露鏽蝕、鋁窗變形無法關上，銀晉以「外牆射水測試」+紅外線掃描+濕度對比分析，證實上層外牆滲水經窗框進入室內，並發現上層改裝浴室喉管未做好防水，索償金額 HK$134,772
困擾20年的滲漏噩夢，源頭竟然就在窗外
「這個問題，困擾了我足足20年。」
何文田德信園19樓C室的業主，望着房間天花那片不斷擴大的水漬，語氣裡充滿了無奈。二十年來，他眼看着天花油漆一塊塊剝落、橫樑的石屎一點點碎裂、鋼筋一根根外露生鏽——他甚至發現，房間的鋁窗因為橫樑變形，已經無法順利關上。
他試過找師傅上門查看，試過自行修補，但滲漏問題始終如影隨形。每逢下雨天，牆身就會滲出水漬，橫樑的鏽跡越來越深，天花空鼓的聲音也越來越明顯。
「我已經住了這麼久，難道就要這樣一直看着自己的家爛下去嗎？」
那種眼睜睜看着家園被水侵蝕、卻束手無策的感覺，我們完全明白。
一份科學調查，揭開20年謎團
2026年6月23日，銀晉公證行的專家團隊來到勘察單位，進行了全面的技術檢測。我們運用多種專業方法，交叉驗證，不放過任何一個細節。
我們發現了什麼？
1. 紅外線掃描揭示藏水區域
在房間1的天花、橫樑、牆身，以及房間2的牆身，我們都發現了不同程度的藏水。其中，房間1橫樑靠近窗框的位置，出現了大量的深藍色低溫區域——這意味着這裡積聚了大量的水分，是滲漏的核心區域。
2. 濕度測試確認滲漏程度
我們在所有受影響位置設置了濕度檢測點，並進行了兩項關鍵測試：
測試1（外牆射水測試）：對外牆進行30分鐘射水，模擬下雨情況。
測試2（窗框射水測試）：對房間1窗框進行30分鐘射水。
結果顯示：測試1後，所有受影響位置的濕度均出現明顯上升；而測試2後，濕度沒有進一步變化。這意味着——滲漏的源頭來自外牆，而不是窗框本身。
其中，橫樑位置B1的濕度在測試前已高達 78.9%，測試後更升至 89.3%；牆身位置C11的濕度更從 38.8% 飆升至 78.1%——這些數據都在告訴我們：水分正在透過外牆，源源不絕地滲入室內。
3. 水樣本測試排除排污喉管
我們從四個受影響位置分別採集水樣本進行化學分析。結果顯示：所有樣本的鹽份含量均為 0.00 p.p.t，對亞摩尼亞測試呈陰性反應——這意味着滲入的水是淡水，來自雨水或食水，而非排污喉管。
4. 目視勘察確認損毀狀況
勘察人員發現了令人憂心的景象：
房間1天花：空鼓、裂紋、油漆批盪剝落
房間1橫樑：水漬、石屎剝落、鋼筋外露及鏽蝕——這是結構安全的重大警號
房間1牆身及房間2牆身：水漬、裂紋、油漆批盪剝落
房間1鋁窗：因橫樑石屎剝落導致變形，窗門無法關上
更關鍵的是，勘察人員發現上層單位（20樓C室）將浴室改動至勘察單位房間1的上方，懷疑上層改裝去水喉管時未做好防水防漏工作。
綜合結論：上層外牆滲漏 + 窗框密封失效
結合所有測試結果，我們得出結論：
有證據及跡象顯示，上層單位外牆出現滲漏，經過勘察單位房間1橫樑及窗框上方，並擴散至房間1天花、橫樑、牆身及房間2牆身。
同時，房間1窗框因長期受壓變形，密封失效，進一步加劇了滲漏情況。
「原來是外牆的問題……還有樓上改裝浴室留下的手尾。」
當我們將結果告知委託人時，他終於明白了困擾自己20年的謎團。那些年來無數個輾轉反側的夜晚，終於有了一個清晰的答案。
損失有多大？一份清晰的評估
根據我們的詳細計算，勘察單位因滲漏造成的損失及所需維修費用約為：
港幣 $134,771.76
這包括：
房間1天花（約50平方呎）：切割移除浮鬆石屎、鋼筋防鏽處理、修補批灰及乳膠漆
房間1橫樑（約40平方呎）：石屎修補、鋼筋防鏽及結構補強
房間1牆身（約30平方呎）及房間2牆身（約10平方呎）：修補批灰及油漆
更換房間1變形鋁窗及窗框防水收邊
檢查及按需要維修/更換受影響的電力系統
清拆泥頭垃圾及完工清潔
備註：由於受影響位置長期滲漏，橫樑鋼筋已出現鏽蝕，若不及時處理，可能影響結構安全。建議先修復外牆及上層喉管滲漏源頭，確認不再滲漏後，方可進行室內修復工程。
這個案例告訴我們什麼？
滲漏問題有時候不是一朝一夕形成的。20年的時間，足以讓一個小小的滲水點，演變成鋼筋鏽蝕、結構受損的嚴重問題。而最令人無奈的是——肉眼根本看不到問題的源頭在哪裡。
銀晉公證行，以科學為據，以公正為信。 我們透過外牆射水測試、紅外線掃描、濕度對比分析、水樣本檢測等多種技術，交叉驗證，為您還原事實真相。
如果您正面臨類似的困擾——牆身發霉、天花剝落、橫樑出現裂縫、鋼筋外露——請不要再等了。讓我們用專業與科學，為您找出問題根源，守護您的家。
專家資歷背書
本報告由銀晉顧問及公正行有限公司董事總經理 梁嘉駿先生 (Mr. LEUNG KA CHUN) 簽署確認。梁先生身為特許建築測量師 (MRICS)、特許建造師 (MCIOB) 及特許屋宇工程師 (MCABE)，擁有豐富的樓宇診斷與測量經驗，確保了調查的專業權威性。
您的物業正受滲漏困擾，苦尋源頭無果？
歡迎聯絡銀晉公證行，讓我們用科學證據為您解開謎團。
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🌐 官網：www.silversurveyor.org
📩 歡迎查詢，免費初步諮詢
（受影響位置1勘察單位天花A）
（受影響位置橫樑 B 的濕度檢測點位置平面圖）
（受影響位置2勘察單位橫樑B）
（受影響位置 1 天花 A 的水樣本採樣位置）
（受影響位置牆身 C 的濕度檢測點位置平面圖）
（房間1天花有空鼓）
（上層單位去水喉管）
（受影響位置 1 天花 A 鹽度測試結果）
（房間1橫樑有水漬、油漆批盪及石屎剝落）
（房間1鋁窗因橫樑石屎剝落導致變形，窗門無法關上）
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