漏水案件
柴灣道392號雅麗閣漏水項目
六年頑疾終見源頭，科學數據破解柴灣住宅滲漏之謎
項目背景
我們的客戶是位於香港柴灣道392號雅麗閣的一個住宅單位業主。自2019年起，該單位的浴室、客飯廳及睡房便持續出現滲漏跡象，牆身和天花板出現水漬、油漆剝落，甚至發霉。多年來，業主無法確定水源，問題懸而未決，直至2025年委託我們進行權威調查。
客戶難題
問題不明：滲漏範圍廣泛，波及多個房間，但源頭成謎，無法進行有效維修。
責任不清：無法判斷是單位內部水管問題，還是大廈公共外牆或鄰居所致，導致責任難以釐清，妨礙索償或維修。
持續損壞：長達數年的滲水已對室內裝修與財產造成累積性損壞。
我們的角色
作為獨立、公正的第三方專家，銀晉公證行受委託，對該單位進行全面的滲漏源頭調查及損毀評估，目標是找出確切原因並提供具法律效力的專家報告。
科技之眼：多技術融合診斷
我們先後於2025年9月22日及11月3日進行兩次詳細勘察，運用多種法庭接納的科學方法：
高清紅外線掃描：
掃描結果清晰顯示，涉事單位的浴室、房間及客飯廳的多幅與外牆連接的內牆及天花板位置存在低溫區（圖中以藍色顯示），表明這些部位有藏水。更重要的是，大廈外牆相應位置也發現明顯的低溫異常區域。
微波導電感應濕度測試：
在數十個檢測點進行量化測量。數據對比發現，9月檢測時多個位置濕度顯著偏高（部分高達96.8%），而在11月乾燥天氣下覆檢時，大部分位置濕度已大幅下降至正常水平。此動態變化規律，符合外來雨水經外牆滲入後逐漸變乾的特徵。
水樣本化學分析：
從不同漏水點提取的水樣本，檢測結果均顯示為淡水，且不含鹽分及氨氮。這排除了源自內部鹹水管、污水管或衛生間去水管破裂的可能性，進一步指向外部雨水。
關鍵發現與結論
綜合所有科學數據，我們得出明確結論：該單位的滲漏問題，源頭是大廈外牆的防水層失效。 雨水透過外牆裂縫滲入建築結構，再蔓延至單位內部的浴室、睡房及客飯廳等多個位置。
外牆(勘察單位客飯廳位置)
損失評估與維修建議
根據滲漏造成的損壞範圍（包括批盪剝落、油漆損壞、木櫃發霉等），我們制定了詳細的維修方案，並參考政府統計處的工資數據，評估出所需的修復費用約為港幣78,848元。報告中亦說明了維修工程次序：必須先由大廈解決外牆滲漏源頭，方可進行室內修復。
項目價值
對客戶而言，本調查報告的價值在於：
鎖定根源：以無可辯駁的科學數據，終結了長達六年的猜測與糾紛，明確將責任指向大廈外牆。
提供索償依據：報告成為業主向業主立案法團或相關責任方進行追討的權威法律證據。
指導有效維修：明確了維修的邏輯次序與範圍，避免客戶進行無效的室內修補。
銀晉點評
許多持續多年的滲漏糾紛，往往因缺乏早期介入的科學證據而陷入“羅生門”。本案展示瞭如何通過系統性的科學檢測組合，讓建築物“開口說話”，追溯水跡路徑，即使面對複雜的滲散情況，也能客觀地釐清真相，為客戶的合法權益保駕護航。
您的物業正受滲漏困擾，苦尋源頭無果？
歡迎聯絡銀晉公證行，讓我們用科學證據為您解開謎團。
電話：+852 3489 9268
（浴室天花，墻身受影響）
（客房廳天花、墻身受影響）
（房間墻身受影響）
勘察單位平面圖（由檢測人員現場繪畫）
（受影響位置1牆身A的濕度檢測點位置圖）
（受影響位置1牆身A的濕度數據分佈列表）
受影響位置 1 的水樣本測試結果:
■ 水樣本對阿摩尼亞測試呈陰性反應(圖左);
■ 水樣本的鹽份含量為 0.00 p.p.t(圖右)。
受影響位置 2 的水樣本測試結果:
■ 水樣本對阿摩尼亞測試呈陰性反應(圖左);
■ 水樣本的鹽份含量為 0.00 p.p.t(圖右)。
外牆(勘察單位浴室位置)
外牆(勘察單位浴室位置)
